Carmen Catán, Senior Manager de Deloitte de la práctica de Real Estate en Chile


Los fondos de inversiones han reaccionado a un cambio estructural de la zona, realizando estrategias en los costos de la operación, mejor gestión de los arrendatarios y cambios en los tipos de activos a invertir.


Sea caminando por sus calles o viéndolo por los medios, todos hemos visto que Santiago Centro ha venido acumulando un alto nivel de vacancia en sus oficinas y locales comerciales. Dicha demanda se ha desplazado progresivamente hacia comunas como Las Condes, Providencia y Ñuñoa, donde la mayor seguridad y la mejor conectividad impulsada por nuevas líneas de metro como la L3 y la futura L7 han jugado a su favor.

Esto lo podemos ver en cómo los fondos de inversiones han reaccionado a este cambio estructural de la zona, realizando estrategias en los costos de la operación, mejor gestión de los arrendatarios y cambios en los tipos de activos a invertir.

En épocas pasadas predominaban vacancias bajas en locales comerciales en placa, centros comerciales y oficinas. En el mercado de oficinas, el ya reconocido fenómeno del teletrabajo redujo la necesidad de grandes espacios corporativos, afectando especialmente a edificios en el centro que ya no compiten con los estándares de calidad, ni siquiera los de una Clase B.

Paralelamente, el comercio también se ha visto golpeado locales en calles emblemáticas como Huérfanos y Estado enfrentan problemas de inseguridad, vandalismo y comercio ambulante, factores que han contribuido al deterioro urbano y a la migración de marcas, con casos emblemáticos como el tradicional restaurante La Piojera hacia el sector de Tobalaba, u oficinas corporativas como Falabella que se trasladó a Nueva Las Condes.

Las tasas de vacancia en oficinas del centro de Santiago han aumentado de forma sostenida en los últimos años. En las oficinas clase A, la vacancia pasó de un 2% en 2018 a un 15% en el primer trimestre de 2025, mientras que en la clase B, el alza fue aún más drástica desde un 4% en 2018 y apenas un 1% en 2019 hasta un 18% en el cuarto trimestre de 2024.

Estos datos reflejan un deterioro del sector, influido por la desocupación postpandemia, el teletrabajo, la inseguridad y la pérdida de dinamismo comercial. En el comercio los valores de arriendo para locales en primer piso han caído desde 0,80 UF/m2 en el 2018 hasta 0,66 UF/m² en 2025, los niveles más bajos del Gran Santiago.

Al mismo tiempo, la nueva oferta del sector oriente ha impulsado la movilidad de grandes corporativos. Esta demanda aún activa, busca espacios que muchas veces no encuentra en el stock existente, por lo que pone la mirada en edificios aún pendientes de recepción final. Este fenómeno refleja una escasez de oferta premium, que será la principal dificultad del mercado en el mediano plazo.

Del inventario actual, solo 15 edificios Clase A cuentan con más de 5.000 m² disponibles, de los cuales el 60% se concentran en Santiago Centro y Providencia.

En este contexto los inversionistas manifestaron su preocupación por el alza de contribuciones derivada de los reavalúos fiscales de 2014 y 2018, especialmente considerando que los valores comerciales seguían cayendo y la vacancia aumentaba.

En junio de 2025, el Servicio de Impuestos Internos (SII) anunció una medida clave la eliminación del factor comercial en el cálculo del avalúo de propiedades de Santiago Centro. Esta modificación, según el exdirector del SII Javier Echeverry, permitiría rebajas de hasta 50% en las contribuciones para unas 3.400 oficinas y locales.

Si bien es una señal positiva, la reactivación económica y regeneración urbana del centro requerirá de acciones más amplias garantizar seguridad, renovar el espacio público, fomentar inversión privada y modernizar la oferta inmobiliaria, adaptándola a las nuevas dinámicas urbanas.

En esta línea, proyectos como MUT Santa Rosa, impulsado por Territoria, marcan hitos relevantes para la regeneración del centro. Este desarrollo contempla la reconversión del histórico edificio de Enel en un uso mixto que integrará comercio, gastronomía, cultura y oficinas, aportando vitalidad al sector durante todo el día.

Un ejemplo de luces de cambio es BTG Pactual, que con activos de renta comercial es el segundo actor más grande del país en este segmento, con propiedades como Mall Imperio, Mall El Centro, Torre Huérfanos y Torre Amunátegui. La administradora informó recientemente que sus índices de ocupación están mejorando y que el valor cuota de su fondo de renta comercial aumentó un 23,9% en el último año. Además, la presencia del Estado como principal arrendatario y la rebaja tributaria generan un entorno más favorable para la recuperación del centro.

De hecho, BTG Pactual celebró el arriendo de más de 4.000 m² en Torre Huérfanos, incluyendo 2.716 m² para el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), hecho que representa una señal concreta de dinamismo en el mercado y un indicio de recuperación gradual. El impacto real de la baja de contribuciones dependerá de que esta medida sea acompañada de proyectos innovadores y una estrategia urbana integral que devuelva al centro el dinamismo que alguna vez tuvo.

Este nuevo escenario podría favorecer directamente a los fondos de inversión con activos en la zona, al mejorar su rentabilidad y valorización. Sin embargo, será fundamental mantener un monitoreo constante de las oportunidades que surjan durante este proceso y observar cuánto tarda en consolidarse la recuperación del centro, para evaluar si volverá a convertirse en una “apuesta segura” de la inversión inmobiliaria, como lo fue durante décadas pasadas.

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