La recuperación del mercado corporativo está transformando el desarrollo de oficinas. El trabajo híbrido y una mayor exigencia por calidad impulsan una oferta más diversa, con edificios de alto estándar, proyectos build-tosuit, oficinas boutique y desarrollos de uso mixto.

“El éxito de un proyecto depende de su capacidad para responder a una nueva demanda corporativa, mucho más exigente en términos de eficiencia, flexibilidad y sostenibilidad”, afirma Roberto Bustos, CEO de Concepto 360° Inmobiliario. Eficiencia energética, certificaciones ambientales, plantas flexibles, tecnología y conectividad ya son requisitos mínimos.

Aunque la vacancia de oficinas Clase A+/A en el Gran Santiago bajó de 9,9% a 9,5% durante el segundo trimestre de 2026, según datos de Colliers, el retorno a la presencialidad no supone volver al modelo previo a la pandemia.

“El principal cambio es que la oficina dejó de ser un lugar donde simplemente se trabaja para transformarse en una infraestructura que debe facilitar la colaboración, innovación y atracción de los nuevos talentos”, explica la analista real estate de BDO Chile, Antonia Durán, quien agrega que el trabajo híbrido redujo los puestos individuales permanentes y elevó la importancia de salas de reunión y áreas flexibles.

Complementa la project manager de Colliers, Verónica Tarigo, señalando que los nuevos proyectos incorporan salas de distintos tamaños, zonas informales y espacios para videollamadas, junto con mayores exigencias de acústica, calidad del aire, iluminación y confort térmico.

Nuevos formatos

“Las oficinas están cambiando de función y escala. El desafío para los desarrolladores será entender cuánto espacio necesitan realmente las empresas y qué características deben tener esos espacios para generar real valor”, acota el analista senior real estate de BDO Chile, Francisco Gómez. En este escenario ganan espacio los formatos especializados. Por ejemplo, los proyectos build-tosuit, diseñados para un ocupante específico, permiten responder a requerimientos que la oferta convencional no resuelve, como laboratorios, centros tecnológicos, infraestructura crítica o altos estándares de seguridad.

“Su principal ventaja es que permiten integrar desde el comienzo la arquitectura, las especialidades y la operación del usuario. Esto reduce las incompatibilidades que suelen aparecer cuando una compañía intenta adaptar un edificio genérico a necesidades muy específicas”, asegura Tarigo. Sin embargo, observa, requieren contratos de largo plazo y claridad sobre las inversiones. En paralelo, dice, los proyectos de uso mixto combinan oficinas con vivienda, comercio, gastronomía y servicios. A esto se suma el llamado flight to quality: empresas que reducen superficie, pero migran hacia edificios de mayor estándar. Tarigo destaca que Nueva Las Condes registró una vacancia de 5,8% en el segundo trimestre; Nueva Apoquindo, de 6,5%; y El Bosque-El Golf, de 6,8%. En Vitacura llegó a 9,7%.

Las rentas también reflejan esta preferencia. El Bosque-El Golf y Nueva Apoquindo promedian 0,55 UF/m² y Nueva Las Condes, 0,54 UF/m², frente a 0,46 UF/m² del Gran Santiago, según Colliers. Para Tarigo, la calidad del activo puede traducirse en menores costos operacionales y mayor capacidad para atraer y retener arrendatarios.

Asimismo, cobran relevancia los criterios ambientales, sociales y de gobernanza: “Hoy influyen directamente en el acceso al financiamiento, en la valorización de los activos y en las decisiones de grandes empresas”, sostiene Bustos.

Proyecciones

Geográficamente, los polos consolidados seguirán concentrando la demanda. Tarigo identifica a El Bosque-El Golf, Nueva Las Condes y Nueva Apoquindo como las zonas con mejores perspectivas. Providencia, Vitacura, Santiago Centro y Huechuraba pueden captar proyectos para usuarios y formatos específicos.

Más que una desconcentración completa, el mercado avanza hacia una diversificación selectiva, afirma la ejecutiva de Colliers. “Los grandes usuarios continúan favoreciendo los sectores corporativos consolidados, mientras otros submercados ganan espacio mediante oficinas boutique, activos renovados, sedes satélite y alternativas de menor costo”.

Para Bustos, en tanto, el próximo ciclo estará marcado por una oferta más acotada, pero de mayor calidad. “Veremos menos proyectos, aunque mejor concebidos, con un fuerte énfasis en flexibilidad, eficiencia operacional y adaptación tecnológica”, anticipa. También proyecta la reconversión de parte del parque de oficinas construido hace dos o tres décadas hacia usos mixtos, residenciales o comerciales.

“Las oficinas están cambiando de función y escala. El desafío para los desarrolladores será entender cuánto espacio necesitan realmente las empresas y qué características deben tener esos espacios para generar real valor”, acota Francisco Gómez, analista senior real estate de BDO Chile.

POR VALENTINA CÉSPEDES