Acaban de ingresar a evaluación ambiental el primero de varios condominios, con una inversión total de US$ 100 millones, en el sector de Pié Andino. Sin embargo, no ven mejoría en la confianza de los inversionistas, golpeados por la “permisología”, sobrestock, altas tasas de interés y precio de los insumos. En lo más estructural: “en una economía estancada, hay más desempleo y los sueldos no suben”. Soledad Vial A.

Socios en nuevo proyecto en La Dehesa, Frontal e IWood aterrizan crisis del sector:

“L

os Nogales” se llama el nuevo proyecto que inmobiliaria Wood lanzó en Paseo Pié Andino. Es el primero que desarrollará en un terreno de 5,24 hectáreas, al que seguirán otros en las 13 hectáreas que adquirieron en el sector precordillerano de Los Trapenses, en La Dehesa.

En medio de la crisis que vive la construcción —que cayó 3,3% en el último trimestre del 2023—, en alianza con la administradora de fondos Frontal Trust, invertirán en total unos US$ 100 millones en 270 casas repartidas en cinco condominios y 2.600 metros cuadrados de áreas verdes.

Este primero considera 570 mil UF de capital, unos US$ 20 millones ya levantados para 87 casas divididas en 58 de 139,2 m2 por un valor de 16 mil UF, y las 29 restantes de unos 230 metros cuadrados.

Según la declaración ingresada al sistema de evaluación ambiental, el pasado 8 de marzo —y reingresada una semana después por las “complejidades de la ‘permisología''”—, las obras podrían partir a fin de año. Wood suma este proyecto a los que ya maneja en La Dehesa, Lo Curro y Recoleta. Y para la administradora que lidera Andrés Echeverría, significa diversificar su inversión inmobiliaria y volver a invertir en un proyecto de gran escala, luego de los costos que significó la paralización por casi un año del que inmobiliaria Fundamenta desarrollaba en Ñuñoa por US$ 300 millones y que Frontal es el principal financista.

—Después de eso, ¿por qué insistir con la construcción?

Echeverría: “Tenemos muchas otras actividades, pero nos interesó el planteamiento de este proyecto. Los empresarios siempre somos optimistas, intentamos solucionar en vez de reclamar, pero es evidente que las condiciones siguen siendo duras y algo hostiles. Es cosa de ver que los permisos de edificación cayeron 60% en 2023 y las ventas, 30% en Santiago. Aquí vemos una buena combinación; un actor que sabe mucho del producto en proyectos similares y exitosos, y con larga experiencia. Hay poca oferta entrando, mucho permiso aprobado que va a caducar y eso es malo para el país, veremos un ajuste muy importante en la oferta en los próximos tres años”.

Esta “alianza” se concretó a fines del 2023, cuando IWood salió a buscar inversionistas para el nuevo desarrollo. Frontal concretó el aporte de capital a través de un fondo de inversión privado, dueño del 100% de las acciones de la sociedad Riñihue, y Wood será uno de los aportantes.

Destacan que hoy, por razones de seguridad y de espacio para la familia, los condominios cerrados están siendo muy demandados. De hecho, Wood tiene un proyecto similar, con casas de 20 mil UF, unas cuadras más allá. Los compradores son parejas de entre 35 y 42 años, “con posibilidades de tomar un crédito por 10 mil UF, que significa un dividendo de entre 60 a 70 UF mensuales y un ingreso familiar que ronda los $8 millones”, detalla Roberto Wood.

El ingeniero civil dirige IWood desde 2009, cuando vendieron la histórica inmobiliaria Fernández Wood, fundada en 1959 por su padre y Alberto Fernández. Lleva más de tres décadas vinculado a la construcción y no es esta la primera crisis que vive. Recién salido de la universidad, se sumó a una Fernández Wood en quiebra por la crisis financiera del 82. “Irónicamente me benefició, entré como socio y gerente general con dos empleados”, recuerda.

—¿En qué se parece esta crisis a esa otra?

Wood: “Es absolutamente diferente en su origen y desarrollo. En 1982, el alza del dólar produjo una desvalorización enorme de los activos y el endeudamiento se triplicó, haciendo quebrar a una industria inmobiliaria hiperendeudada. Con todo, hoy la gran mayoría de las inmobiliarias no ha quebrado y está mucho más sana, no obstante han debido parar obras, están logrando sobrevivir aún con las bajas ventas”.

—¿Por qué partir un proyecto ambicioso en medio de una crisis?

Wood: “Hemos ido adaptando nuestros proyectos a las nuevas condiciones del país: bajo crecimiento y tasas de interés más altas. El que antes aspiraba a una casa de 200 metros, hoy puede optar a una de 140 metros. A pocas cuadras de este nuevo proyecto, Los Litres ha sido un éxito porque bajamos el precio y los metros de terreno, y cuando el país vuelva a crecer, se podrán cambiar a una casa más amplia”.

Echeverría: “Como inversionistas nos atrajo el tipo de vivienda y el valor. Si bien las condiciones en Chile hoy son más complicadas, hay mucha demanda por vivir en esa comuna y queda muy poco terreno. Por un precio apenas menor, la alternativa son comunas más lejos o una casa más chica en Las Condes o Vitacura”.

—¿Cuánto ha impactado sus ventas, las tasas que siguen altas?

Wood: “Las tasas de interés son del orden del 5%, no muy distinto a los últimos 20 años. Hace dos años llegaron al 2%, algo inusual, pero cuando partí el 84, la tasa normal era UF + 12% a 12 años. Fue el gobierno de Eduardo Frei Ruiz Tagle que a través del Banco Estado destrabó el mercado inmobiliario con créditos al 8% y a 20 años. Por muchos años estuvieron entre 8% y 7,5%, muy pagable en un país que crece al 4% o 5,5%, los sueldos suben, la inflación es moderada y el sistema funciona. Cuando no hay crecimiento, hay más desempleo, los sueldos se estancan y se paga UF + 5% por menos metros cuadrados, como hoy”.

Echeverría: “En los 90 fue muy importante el ingreso de las AFP y los institucionales al mercado de letras hipotecarias. El problema hoy es el estancamiento de la economía y las remuneraciones reales, agravado por el alza en el precio del suelo. Hace 20 años, un ejecutivo y su familia compraban por 5 mil UF lo que hoy cuesta 16 mil”.

Wood: “Los costos de la construcción se han duplicado en los últimos años, por factores externos e internos. En cada cambio tributario se elimina algún beneficio a la compra de viviendas o se agrega algún tributo a la construcción, el peor fue eliminar la exención del IVA que aumentó los costos en 10%. Se suman leyes laborales, un beneficio social que todos queremos, pero que significa mayor costo, y las alzas del dólar. Somos importadores de materiales de construcción a precios internacionales en dólares”.

—¿En qué etapa está esta crisis?, ¿ven ya la luz al final?

Wood: “Para la industria de la construcción, el 2024 esta jugado y será malo. Es muy difícil que se inicien proyectos, porque el stock seguirá creciendo y unos 10 mil permisos de edificación vencen en septiembre. Quizás 5 mil partan a media máquina para no perder la autorización y eso producirá “otra distorsión” adicional. Hay un problema estructural: el país no crece, los inversionistas han perdido confianza y no estamos cerca del fin de esta crisis. No se están tomando medidas adecuadas para reactivar. Es importante preocuparse de la ‘permisología'', pero solucionará el mediano a largo plazo, no el hoy. La única solución es incentivar demanda que disminuya el sobrestock, que seguirá subiendo con las obras que se terminarán este año. Nadie va a partir construyendo en forma masiva mientras no eso no baje”.

—¿Por qué tendrían que beneficiar a sectores altos que pueden comprar?

Wood: “No es un privilegio para los segmentos más altos. Al eliminar los beneficios asociados al DFL2 se truncó la posibilidad a mucha gente de clase media —con ingresos familiares por unos $ 2 millones— de ahorrar en viviendas de mil o dos mil UF”.

Echeverría: “Se les ha castigado tributariamente, porque el beneficio no se lo queda la inmobiliaria, lo termina pagando el comprador de clase media. Celebro la responsabilidad fiscal del ministro Marcel y me saco el sombrero por el cuidado de la inflación del Banco Central, pero es importante plantearse cómo parar la inercia de mucha ineficiencia en una gran cantidad de gastos y reparticiones estatales. Por ejemplo, pensar en algunas privatizaciones, echarle mano a mucho activo sin movimiento”.

—El ministro prepara medidas para la construcción como prorrogar permisos de edificación, reclasificar mutuos hipotecarios o que el Estado compre propiedades para subsidio habitacional. ¿Qué opinan?

Wood: “Todas las medidas ayudan, pero no veo que estas reactiven la demanda en el corto plazo para que las inmobiliarias salgan del stock. Es correcto postergar los permisos de edificación, pero sirve para el mediano plazo. Veo un proceso lento y engorroso de implementar para que el Estado compre viviendas, además de una organización que demorará, no hay recursos y esto significa desembolsos importantes. Es una típica medida centralista de un Estado que resuelve todos los problemas y aquí la solución de fondo pasa por activar el mercado a través de un impulso en la demanda. La reclasificación de los mutuos hipotecarios aumentaría las posibilidades de crédito, pero es relativo si los institucionales serán más flexibles y no tengo claro que haya tanto apetito por comprar estos papeles”.

Echeverría: “Son medidas razonables y adecuadas, pero habrá que ver el texto específico para entender si tendrán fuerza para generar más y sostenido crecimiento. Hasta antes de leer las declaraciones del ministro, este miércoles, habría contestado que el Gobierno, en sus distintos ministerios, no se está tomando en serio la necesidad de impulsar medidas más radicales y creativas para salir de este atolladero económico en que está Chile”.

—El pacto fiscal que el ministro impulsa también considera bajar los impuestos corporativos...

Echeverría: “Es una medida adecuada, el problema es si la compensación significa seguir grabando a la construcción. Hay que ver el paquete completo”.

El proyecto en Pie Andino considera 270 casas repartidas en cinco condominios y 2.600 metros cuadrados de áreas verdes.